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購入物件の選定

不動産投資は、購入物件の選定をしくじれば、長い間、苦しむことになる。具体的な方法は、前著に著したので、ここでは簡単に説明するが、事業用物件選定方法の３原則である（Ａ）相場的価値の積算方式、（Ｂ）収益還元価格、（Ｃ）専有面積単価比較法による価格を、それぞれ計算して割り出すようにする。これは不動産価格を角度を変えて試算することにより、不動産価格が客観的に見えてくる手法である。例えば、５０坪の土地に１００坪の建物が建っていたとする。築年数は１０年、―戸あたり１０万円の賃料で１０戸貸しているとする。そして一戸あたりの専有面積（実際に賃貸で貸せている面積）が９坪とする。この場合、（Ａ）相場的価値の積算方式としては、土地の価格が坪当たり１２０万円としたとき、土地は５０坪であるから６０００万円、建物は鉄筋コンクリートで一坪あたり５７万２千円程度をかけ、耐用年数６０年の残存年数、つまりこの物件であれば築年数が１０年だから残存年数５０年で計算すると（（１００坪×５７万２千円）÷６０年）×５０年＝４７６０万円という金額になる。したがって、土地建物の合計は１億７６０万円という金額になる。金融機関の評価基準は、概ねこの計算で行っているようである。